Zwrot lokalu użytkowego po zakończeniu umowy najmu: o czym warto pamiętać?

Wynajmowanie lokalu użytkowego, np. pomieszczenia biurowego, to najpopularniejsze rozwiązanie wśród przedsiębiorców. Zwłaszcza małym firmom nie opłaca się inwestować w zakup czy budowę własnej nieruchomości – zwłaszcza w atrakcyjnej lokalizacji. W momencie, gdy umowa najmu wygasa i jedna ze stron nie chce jej kontynuować, oczywistym obowiązkiem najemcy jest zwrócić lokal wynajmującemu. Tutaj jednak mogą się pojawić nieprzewidziane problemy. Opisujemy je w naszym poradniku.

„Stan niepogorszony”

Zasady są jasne: najemca w momencie wygaśnięcia umowy jest zobowiązany do przekazania właścicielowi lokalu użytkowego w stanie niepogorszonym. Jak to jednak interpretować? Najczęściej strony we własnym zakresie ustalają, czy lokal nie został nadmiernie wyeksploatowany lub zwyczajnie zniszczony w czasie użytkowania przez najemcę.

Warto jednak wiedzieć, że najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie, które wynikało z normalnego użytkowania. Przykładowo: jeśli w miejscu ustawienia biurka doszło do przetarcia wykładziny (wskutek korzystania z krzesła na kółkach), to jest to zużycie eksploatacyjne i wynajmujący nie może żądać od najemcy wymiany wykładziny czy zatrzymać wpłaconej kaucji.

Rozliczenie ulepszeń

Jeśli najemca lokalu, za zgodą wynajmującego, wprowadził w nim znaczne ulepszenia (np. zamontował nowoczesne oświetlenie, grubszą wykładzinę czy rolety przeciwsłoneczne), to może dogadać się z właścicielem w kwestii odkupienia tych elementów. Wynajmujący nie musi się jednak na to zgadzać. Może zażądać przywrócenia lokalu do pierwotnego stanu na koszt najemcy.

Szkody powstałe z winy najemcy

W sytuacji, gdy przy przekazaniu lokalu użytkowego wynajmującemu zostaną stwierdzone ewidentne uszkodzenia, które wprost wynikają z nieuwagi czy umyślnego działania najemcy, zasadne będzie zatrzymanie wpłaconej kaucji. Wynajmujący może się również domagać zadośćuczynienia finansowego lub przywrócenia lokalu do poprzedniego stanu.

Podkreślmy natomiast, że takie roszczenia, zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem, przedawniają się po roku od dnia przekazania lokalu wynajmującemu. Nie może więc być tak, że właściciel np. po 15 miesiącach zwróci się do byłego najemcy z wnioskiem o naprawienie szkód. Takie kwestie najlepiej jest załatwić jeszcze przed ostatecznym rozwiązaniem lub wygaśnięciem umowy.