Dlaczego nie ma popytu na duże mieszkania? Analiza sytuacji rynkowej

Przeglądając ogłoszenia i oferty deweloperskie można dojść do prostego wniosku: na polskim rynku nieruchomości zdecydowanie dominują mieszkania o względnie małym metrażu. Potwierdzają to statystyki, z których wynika, że udział lokali powyżej 75 metrów kwadratowych nie przekracza kilkunastu procent. Dlaczego nie ma popytu na duże mieszkania? Wyjaśniamy to w naszej analizie.

Podstawowy powód: bardzo wysokie ceny

Mieszkania z rynku pierwotnego są dziś drogie i to się raczej w przewidywalnej przyszłości nie zmieni. Stawki w polskich miastach, poza Warszawą, swobodnie przekraczają już 4500 złotych za metr kwadratowy. W stolicy dawno przebiły pułap 7000 złotych. Nietrudno się więc domyślić, z jak dużym wysiłkiem finansowym wiąże się zakup nowego lokalu.

Wykonajmy proste obliczenia. Jan Kowalski ma zapewnienie, że otrzyma kredyt hipoteczny w kwocie 350.000 złotych. Zakładając, że przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania z rynku pierwotnego w jego mieście wynosi 5000 złotych, będzie go stać na zakup lokalu o powierzchni maksymalnie 70 metrów. Gdyby chciał nabyć mieszkanie o 20 metrów większe, musiałby przeznaczyć na nie dodatkowe 100.000 złotych.

Ważnym czynnikiem jest też chłodna kalkulacja przeprowadzana przez nabywców. Niejeden inwestor myśli w ten sposób: skoro miałbym zapłacić np. pół miliona złotych za stumetrowe mieszkanie, to czy nie lepiej przeznaczyć te środki na zakup segmentu na obrzeżach miasta lub budowę domu jednorodzinnego w sąsiedniej gminie? Wiele osób odpowiada na to pytanie twierdząco.

Restrykcyjne obwarowania kredytowe

Pozytywnym efektem globalnego kryzysu finansowego z 2008 roku było unormowanie sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. Banki zostały zmuszone do zaostrzenia polityki udzielania kredytów. I tak np. w Polsce każdy kredytobiorca musi się legitymować minimum 20% wkładem własnym. To spowodowało drastyczne obniżenie zdolności kredytowej wielu osób.

Pisząc wprost: Polaków nie stać na zakup dużych mieszkań z rynku pierwotnego. Nie zapominajmy również, że współcześni kredytobiorcy są bardzo ostrożni. Na szczęście wyraźnie zmalała liczba osób, które nie potrafią mierzyć sił na zamiary. Zaciągając kredyt hipoteczny wolimy pożyczyć mniejszą kwotę i kupić znacznie mniejszy lokal, ale nie ryzykować, że za kilka lat pojawią się problemy ze spłatą zobowiązania.

Ryzykowna inwestycja dla dewelopera

Specyfiką polskiego rynku pierwotnego jest to, że deweloperzy nie widząc większego zapotrzebowania na lokale o dużej powierzchni, po prostu ich nie oferują lub znacznie ograniczają ich podaż. Praktyka pokazuje, że tzw. apartamenty, czyli mieszkania o powierzchni powyżej 75 metrów kwadratowych, są jedynie wizytówkami inwestycji, ale nie stanowią trzonu sprzedaży.

Z punktu widzenia firmy deweloperskiej, wybudowanie jednego mieszkania o powierzchni np. 100 metrów kwadratowych jest znacznie bardziej ryzykowne niż dwóch o powierzchni 50 metrów kwadratowych.

Wynika to nie tylko z ograniczonego popytu, ale też z tego, że potencjalni nabywcy dużych mieszkań miewają bardzo wysokie wymagania odnośnie standardu wykończenia czy lokalizacji. Deweloper nie chce natomiast brać sobie na głowę kolejnych problemów, bo przecież lada moment zacznie realizować następną inwestycję. Koło się zamyka.

Wszystkie te argumenty sprawiają, że na polskim rynku deweloperskim póki co nie ma miejsca na mieszkania o znacznym metrażu, co oczywiście stanowi spore utrudnienie dla nabywców szukających dużych lokali. Oni raczej zwracają się w kierunku rynku wtórnego, gdzie uzbrajając się w cierpliwość można znaleźć ciekawe propozycje w rozsądnej cenie.