Rachunek powierniczy – gwarancja bezpieczeństwa dla kupujących mieszkania w budowie

Głośne upadłości firm deweloperskich w przeszłości z reguły kończyły się dramatem ich klientów, którzy wpłacali środki na swoje wymarzone lokum, a później zostawali bez mieszkań i bez pieniędzy. Dlatego w Polsce od pewnego czasu obowiązuje tzw. ustawa deweloperska, która w założeniu ma chronić interesy nabywców nieruchomości. Jednym z najważniejszych zapisów ustawy jest nałożenie na deweloperów obowiązku zakładania bankowych rachunków powierniczych. W jaki sposób taki rachunek zapewnia bezpieczeństwo kupującym mieszkania w budowie?

Czemu właściwie służy rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy to specjalne bankowe subkonto, na które trafiają pieniądze wpłacone przez klientów firmy deweloperskiej. Pieczę nad nimi sprawuje bank i to on podejmuje decyzję o wypłacie środków deweloperowi, po spełnieniu przez niego konkretnych warunków. Dzięki temu deweloper ma ograniczoną możliwość dysponowania pieniędzmi niezgodnie z ich przeznaczeniem, np. wyprowadzenia ich za granicę.

Jest to bardzo skuteczne narzędzie ochrony interesów nabywców mieszkań, szczególnie tych, którzy kupują tzw. dziurę w ziemi. Jeśli budynek jest dopiero w planach, to tak naprawdę nikt nie da gwarancji, że deweloper wywiąże się z obietnicy i zrealizuje budowę. Rachunek powierniczy pozwala natomiast zabezpieczyć pieniądze inwestorów i zwrócić je im w razie upadłości dewelopera lub niewywiązania się przez niego z warunków umowy.

Rodzaje deweloperskich rachunków powierniczych

Deweloper ma obowiązek założenia rachunku powierniczego w banku i poinformowania o tym fakcie swoich klientów w prospektach dotyczących planowanej inwestycji. Firma może przy tym wybrać jeden z czterech modeli:

• Zamknięty rachunek powierniczy – wpłacone na niego pieniądze zostaną wypłacone deweloperowi dopiero po zakończeniu inwestycji i przekazaniu mieszkań nabywcom. Na takie rozwiązanie mogą sobie pozwolić nieliczni deweloperzy.
• Otwarty rachunek powierniczy – bank zarządzający pieniędzmi wypłaca je deweloperowi w transzach, tak aby umożliwić firmie realizację kolejnego etapu. Deweloper musi przedstawić plan budowy, a postęp prac jest rygorystycznie kontrolowany przez bank.
• Otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową – najbezpieczniejsze rozwiązanie z punktu widzenia klientów. Jeśli deweloper upadnie lub nie wywiąże się z umowy, bank gwarantuje natychmiastowy zwrot wpłaconych środków.
• Otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową – rozwiązanie podobne do poprzedniego, z tą różnicą, że tutaj gwarantem zwrotu pieniędzy jest firma ubezpieczeniowa.

Powstanie obowiązku zakładania rachunku powierniczego przez dewelopera nareszcie dało nabywcom mieszkań poczucie bezpieczeństwa. Obecnie kupowanie lokali, które jeszcze fizycznie nie istnieją, nie jest już tak ryzykowne, jak jeszcze kilka lat temu.