Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – jak to zrobić?

W kontekście wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, zwykle mówi się o zaległościach czynszowych. Warto jednak pamiętać, że nieterminowe płatności za lokal nie są jedynym powodem, który uzasadnia wypowiedzenie umowy najmu mieszkania. Dość często zdarza się, że najemca poprzez swoje zachowanie powoduje skargi sąsiadów lub stwarza szkody majątkowe dla właściciela lokalu. W takiej sytuacji, ustawa o ochronie praw lokatorów również umożliwia wypowiedzenie umowy najmu. Poniższy wpis tłumaczy, jakie są zasady wypowiedzenia umowy ze względu na złe zachowanie lokatora.

Wypowiedzenie umowy najmu: tylko najemcy dotyczy KC

Pierwsza, bardzo ważna uwaga odnośnie wypowiedzenia umowy najmu, dotyczy zastosowania przepisów kodeksu cywilnego (KC). Właściciele mieszkań dość często błędnie przyjmują, że możliwe jest wykorzystanie regulacji z kodeksu cywilnego, które w kontekście złego zachowania najemcy lokalu są bardziej korzystne. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o artykuły 667 i 685 kodeksu cywilnego zapewniające wynajmującemu możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu w razie zaniedbywania lokalu, jego używania w sposób sprzeczny z umową albo przeznaczeniem lub utrudniania życia sąsiadom.

Trzeba jednak pamiętać, że wypowiedzenie umowy najmu mieszkania tylko na podstawie przepisów kodeksu cywilnego jest możliwe jedynie dla najemcy. Właściciel mieszkania powinien przestrzegać ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 733). Przepisy tego aktu prawnego w kontekście najmu mieszkań mają charakter szczegółowy (lex specialis) względem kodeksowych zasad wynajmu i dlatego muszą być stosowane w pierwszej kolejności.

Ustawowych zasad wypowiedzenia nie można zmieniać…

Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, ze względu na swoją specyfikę, nie powinny być zmieniane na korzyść wynajmującego. Ewentualne zmiany mogą być tylko bardziej korzystne dla lokatorów (najemców). Chodzi między innymi o artykuł 11 wspomnianej ustawy, który określa zasady wypowiedzenia umowy najmu mieszkania. Pojawiają się nawet stanowiska sądów wskazujące, że żadne odstępstwo od art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów nie jest możliwe, gdyż ten przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący (zobacz np. Wyrok Sądu Rejonowego Gdańsk-Południe z 18 listopada 2015 roku - sygnatura akt I C 1709/14).

Wspomniany artykuł 11 ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje, że wypowiedzenie umowy najmu mieszkania z co najmniej miesięcznym terminem (na koniec miesiąca kalendarzowego) jest możliwe, jeśli mimo wcześniejszego pisemnego upomnienia lokator nadal:

• używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem

• zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód

• powoduje szkody w częściach wspólnych budynku

• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania ze względu na złe zachowanie najemcy jest oczywiście możliwe również po zaistnieniu tylko jednej z powyższych przesłanek. Warto pamiętać, że możliwość takiego wypowiedzenia nie zależy od czasu obowiązywania umowy (tzn. najmu na czas określony lub nieokreślony). Potwierdzenie stanowi Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 czerwca 2006 r. (sygn. akt III CZP 30/06).

Powyższe zasady wypowiedzenia dotyczą także umów najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego (bez dojścia do własności), które w świetle przepisów mogą być zawierane tylko na czas określony. W każdej sytuacji, pisemne wypowiedzenie umowy najmu na skutek złego zachowania lokatora powinno określać przyczynę takiej decyzji właściciela mieszkania.

Próby siłowej interwencji stwarzają duże ryzyko prawne

W ramach podsumowania, warto ostrzec właścicieli mieszkań, dla których samo wypowiedzenie umowy najmu nie stanowi wystarczającej sankcji dla kłopotliwego lokatora. Takie osoby narażają się między innymi na odpowiedzialność z artykułu 193 kodeksu karnego dotyczącą naruszenia miru domowego. Wspomniany przepis karny dotyczy również wdarcia się do wynajmowanego lokalu (zobacz: Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2011 r. - sygn. I KZP 5/11). Karane są także próby pozbycia się lokatora poprzez odcięcie mu dopływu mediów i podobne działania (patrz: artykuł 191 paragraf 1a kodeksu karnego).