Czy warto kupić mieszkanie z lokatorami?

Zakup mieszkania na rynku wtórnym jest dobrą formą inwestycji – zwłaszcza, jeśli planujemy jego dalsze wynajmowanie. W ten sposób można sobie zagwarantować stały przychód pasywny, a przy tym ochronić kapitał przed utratą wartości. Na rynku bardzo często można się natknąć na oferty sprzedaży mieszkań z lokatorami. Oznacza to, że obecny właściciel ma podpisane długoterminowe umowy najmu, których nie można rozwiązać z dnia na dzień (zabrania tego prawo lokatorskie). Czy warto się interesować takimi nieruchomościami? Poznaj argumenty za i przeciw.

Dlaczego to dobry pomysł?

Zakup mieszkania z lokatorami może być bardzo dobrym rozwiązaniem z punktu widzenia osób, które i tak planują znaleźć najemców. Dzięki temu nie muszą już tracić czasu na publikowanie ogłoszeń. Mają pewność, że nieruchomość od dnia nabycia będzie przynosić przychody – oczywiście pod warunkiem, że obecni lokatorzy są solidni i sumiennie wywiązują się z obowiązku płacenia czynszu.

Zaletą jest także to, że nabywca nie musi przeprowadzać kosztownych prac remontowych w mieszkaniu. Jeśli obecni lokatorzy są zadowoleni ze standardu, sami urządzili mieszkanie wedle własnych upodobań, a instalacje i kluczowe elementy wyposażenia są w pełni sprawne, to taka nieruchomość nie będzie wymagać żadnych inwestycji.

Proces przejęcia umowy najmu odbywa się bardzo sprawnie. Wystarczy tylko aneksować umowę, przepisując ją na siebie, czyli zmieniając dane wynajmującego. Nie zapominamy o zmianie numeru konta, na które lokatorzy będą przelewać kwotę czynszu. Przed zakupem mieszkania trzeba się również upewnić, że lokatorzy są w pełni rozliczeni z obecnym właścicielem nieruchomości.

Zakup mieszkania z lokatorami może być bardzo ryzykowny

Przede wszystkim będzie tak w sytuacji, gdy nie zrewidujesz wcześniej solidności obecnych lokatorów. Należy bardzo ostrożnie podchodzić do tego, co mówi właściciel mieszkania. Nigdy nie wierzymy na słowo, gdy zapewnia o uzyskiwaniu wysokich i regularnych przychodów z wynajmu. Musi to udowodnić pokazują np. wyciągi z rachunku.

Zawsze bierzemy pod uwagę czarny scenariusz, czyli zakładamy, że właściciel chce się pozbyć mieszkania, bo nie jest w stanie wyegzekwować czynszu od lokatorów i nie ma już sił na dalszą walkę.

Istnieje również poważne ryzyko, że mieszkanie znajduje się w opłakanym stanie technicznym. Jeśli lokatorzy notorycznie zgłaszają usterki, a właściciel nie ma pieniędzy na ich usunięcie, to może próbować przerzucić ten problem na nowego nabywcę. Dlatego zawsze przed zawarciem umowy należy zlecić audyt techniczny mieszkania oraz porozmawiać z lokatorami, których mamy – pisząc obrazowo – przejąć wraz z nieruchomością.