Najem a dzierżawa nieruchomości: na czym polega różnica?

Właściciele nieruchomości bardzo często chcą czerpać korzyści z ich użyczenia innej osobie lub podmiotowi. Dzięki temu nie trzeba pozbywać się majątku, a jednocześnie można na nim zarabiać. Tutaj w grę wchodzą dwa rodzaje umów: najmu lub dzierżawy. Nie należy mylić ze sobą tych pojęć, ponieważ w praktyce oznaczają coś zupełnie innego.

Kiedy można wynająć nieruchomość?

Umowa najmu nieruchomości będzie miała zastosowanie zawsze wtedy, gdy najemca otrzymuje nieruchomość w użytkowanie, ale nie czerpie z niej bezpośrednich korzyści. Klasycznym przykładem będzie tutaj wynajem mieszkania: lokator opłaca ustaloną kwotę czynszu, dzięki czemu może mieszkać w danym lokalu, jednak sam fakt jego zajmowania nie powoduje powstania żadnego pożytku dla lokatora (poza tym, że nie jest bezdomny).

Czym zatem jest dzierżawa?

O dzierżawie nieruchomości mówimy wtedy, gdy dzierżawca osiąga pożytek z tytułu użytkowania danego majątku. Znów posłużmy się przykładem. W dzierżawę oddaje się pole uprawne. W takiej sytuacji dzierżawca ma prawo zasiać jakieś rośliny i zebrać plony, a następnie sprzedać je i tym samym osiągnąć korzyść finansową.

W tym miejscu warto zadać sobie pytanie: jaka umowa będzie mieć zastosowanie w przypadku nieruchomości komercyjnych, czyli np. lokalu biurowego? Teoretycznie powinien on zostać wydzierżawiony, ale w praktyce zawsze stosuje się umowę najmu. Dlaczego? Ponieważ nie istnieje bezpośredni związek pomiędzy użytkowaniem lokalu a osiąganiem korzyści przez przedsiębiorcę. Ta wynika z nakładów jego pracy, a nie z faktu, iż zajął akurat ten lokal biurowy.

Ważne

Aby móc łatwo odróżnić dzierżawę od najmu wystarczy więc pamiętać, że umowa dzierżawy ma zastosowanie zawsze wtedy, gdy dzierżawca zarabia na użytkowanej nieruchomości. Jeśli nie ma to miejsca, wówczas obowiązuje klasyczna umowa najmu.

Ważne różnice między umowami

Umowa dzierżawy i najmu znacząco różni się pod względem prawnym. Przede wszystkim dotyczy to okresu jej obowiązywania. W przypadku najmu umowa może trwać przez maksymalnie 10 lat lub – jeśli zawierają ją przedsiębiorcy – przez maksymalnie 30 lat.

Z kolei umowa dzierżawy, niezależnie od tego, kto ją zawiera, zawsze obowiązuje przez maksymalnie 30 lat. Po tym czasie oczywiście obie strony mogą ją przedłużyć na kolejny okres (dotyczy zarówno umowy najmu, jak i dzierżawy).