47 rzeczy, które TRZEBA sprawdzić przed zakupem nieruchomości

Maciej Piwowski
03.08.2021

W Polsce trwa boom na nieruchomości. Kto żyw i ma trochę wolnej gotówki planuje zakup czy to mieszkania, czy domu, czy w ostateczności działki budowlanej. Powód? Galopująca inflacja oraz praktycznie zerowe oprocentowanie depozytów bankowych. Nieruchomości kojarzą się z dobrą lokatą kapitału, ale mogą też stanowić atrakcyjne źródło dochodu z wynajmu. Nie brakuje również osób, które korzystając z tanich kredytów hipotecznych właśnie teraz szukają nieruchomości do zamieszkania lub działki pod budowę domu.

Niezależnie od tego, w jakim celu rozglądasz się za nieruchomością, to musisz mieć świadomość, że jej zakup zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem. Można je wyeliminować tylko poprzez opanowanie emocji i kierowanie się zasadą ograniczonego zaufania. Przygotowaliśmy dla Ciebie kompleksowy poradnik, w którym wymieniamy aż 47 rzeczy, które obowiązkowo trzeba sprawdzić przed zakupem nieruchomości.

Dla porządku podzieliśmy je ze względu na przedmiot transakcji: działkę budowlaną, mieszkanie oraz dom. Na samym końcu znajdziesz również listę uniwersalnych spraw do sprawdzenia.

Działka budowlana

Planując zakup działki budowlanej musisz zdawać sobie sprawę z tego, że oferty są już mocno przebrane, a ceny szaleńczo wywindowane. W naturalny sposób zwiększa to zainteresowanie gruntami położonymi w znacznej odległości od miasta, co z kolei rodzi poważne problemy dla potencjalnych inwestorów. Co zatem powinieneś sprawdzić?

  1. Lokalizacja

Działka budowlana, która znajduje się w odległości np. 30 kilometrów od miasta, do którego będziesz codziennie dojeżdżać, to słaby pomysł – uwierz na słowo. Nie chodzi już nawet o koszty paliwa, ale o stracony czas oraz utrudniony dostęp do kultury, rozrywek, placówek oświatowych, miejsc rekreacji.

  1. Położenie względem stron świata

Gdy jakaś działka Ci się spodoba, to koniecznie zwizualizuj sobie na niej swój przyszły dom. Może się wtedy okazać, że taras znajdzie się od północy, a wjazd do garażu od południa, co jest bardzo złym rozwiązaniem. Idealnie będzie natomiast kupić działkę z wjazdem od wschodu oraz tarasem od południowego zachodu.

  1. Wymiary działki

Szczególnie problematyczne są działki wąskie, których szerokość wynosi do 25 metrów. Może to uniemożliwić wybudowanie domu o wymarzonej bryle czy z wbudowanym garażem. Pamiętaj, że odległość ściany budynku od granicy działki musi wynosić minimum 3 metry jeśli elewacja nie ma okien, oraz 4 metry w przypadku okna.

  1. MPZP lub warunki zabudowy

Najbezpieczniejszą opcją dla inwestora jest zakup działki objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Pozwoli to z góry ocenić, jaki rodzaj zabudowy jest dopuszczony w tym miejscu przez gminę. Niestety, większość gmin nie dba o ustalenie MPZP, dlatego trzeba tutaj polegać na warunkach zabudowy, które także określają takie szczegóły, jak np. dopuszczalny rodzaj dachu czy narzucany przez gminę sposób odprowadzania ścieków. Jeśli dla danej działki nie zostały wydane warunki zabudowy, to wystąp o to we własnym zakresie (nie musisz być właścicielem) do miejscowego urzędu gminy.

  1. Uzbrojenie działki

To temat-rzeka. Idealnie byłoby kupić w pełni uzbrojoną działkę, w której granicy znajdują się takie media, jak: wodociąg, linia energetyczna, sieć kanalizacyjna oraz sieć gazowa, ewentualnie jeszcze światłowód. Wiadomo jednak, że takie grunty są bardzo drogie, dlatego wielu inwestorów kupuje nieuzbrojone działki licząc na to, że gmina, zakład energetyczny czy gazownia szybko doprowadzą media. Często są to tylko pobożne życzenia.

Wielu inwestorów niestety dało się naciągnąć na zakup działki bez mediów, nie zdając sobie sprawy z tego, że nie ma na nie żadnych szans w przewidywalnej przyszłości. To ogromny problem, ponieważ narzuca konieczność wykonania studni, szamba oraz wybrania innego sposobu ogrzewania (bez gazu ziemnego). Dlatego radzimy: nigdy nie wierz sprzedającemu na słowo, a szczególnie, jeśli jest to pośrednik, który bez żadnych skrupułów może chcieć wprowadzić Cię w błąd. Kwestię mediów zawsze zweryfikuj w urzędzie gminy.

  1. Plany dotyczące najbliższej zabudowy

Na pewno warto wybrać się do urzędu gminy i poprosić o przedstawienie planów związanych z sąsiednią zabudową. Nie opieraj się tylko na przypuszczeniu, że skoro dookoła powstają same domy jednorodzinne, to w przyszłości na pewno nie będziesz mieć za sąsiada np. jakiegoś zakładu produkcyjnego, bloku czy osiedla domów szeregowych. Jeśli teren nie został objęty MPZP, to takie ryzyko niestety zawsze istnieje.

  1. Dojazd i natężenie ruchu

Zanim zdecydujesz się na zakup konkretnej działki przeprowadzić kilka testów. Poświęć czas na to, aby np. w środku tygodnia wyruszyć spod działki do swojego miejsca pracy. Sprawdź, czy na trasie dojazdowej nie tworzą się korki oraz oszacuj długość przejazdu. Następnie powtórz test po południu, tyle że w drugą stronę. Jeśli okaże się, że dojazd zajmuje np. godzinę, to poważnie zastanów się nad zakupem akurat tej działki.

  1. Okoliczna infrastruktura

Nie brakuje osób, które uległy pięknej wizji wyprowadzenia się z zatłoczonego miasta na wieś, po czym bardzo żałowały swojej decyzji. Powód? Piękne widoki, cisza i spokój nie były w stanie zrekompensować im np. braku dostępu do przedszkola dla dziecka oraz ograniczonej oferty handlowej, przez co i tak musiały po kilka razy dziennie kursować do miasta. Na dłuższą metę jest to bardzo frustrujące. Dlatego zanim kupisz działkę przejedź się po okolicy i sprawdź, czy w danej gminie na pewno jest wszystko, czego potrzebujesz.

Co sprawdzić przed zakupem mieszkania?

Zakup mieszkania za gotówkę czy na kredyt wydaje się być bułką z masłem. Znajdujemy interesującą nas nieruchomość, oglądamy ją, negocjujemy cenę i gotowe. Nie tak szybko! Szczególnie w przypadku mieszkania z rynku wtórnego trzeba zachować daleko idącą ostrożność i koniecznie sprawdzić kilka rzeczy. Wymieniamy je i omawiamy poniżej.

  1. Wysokość czynszu

Tutaj od razu ostrzegamy: jeśli masz możliwość zakupu mieszkania bezczynszowego, to nie licz na to, że nie będziesz ponosić żadnych opłat z tytułu bycia jego właścicielem. Na pewno obowiązują różnego rodzaju opłaty na utrzymanie części wspólnych, terenów zielonych etc., o których obecny właściciel musi Cię poinformować.

Nigdy też nie wierz sprzedającemu na słowo. Poproś o przedstawienie dowodów opłat za czynsz, składkę remontową i różnego rodzaju innych opłat ponoszonych przez obecnego właściciela. To da Ci obraz stałych kosztów utrzymania mieszkania, które mogą się okazać na tyle wysokie, że podważą atrakcyjność danej oferty.

Rada

Poproś również o dowód opłacenia kosztów zakupu ciepła. Jeśli są one horrendalnie wysokie, to być może właściciel lubi tropikalne temperatury. Równie dobrze może to jednak świadczyć o niepoprawnym wykonaniu izolacji lub złym stanie stolarki.

  1. Opłata przekształceniowa

Nie każdy wie, że w Polsce od 2019 roku nie ma już użytkowania wieczystego. Użytkownicy mieszkań, które zostały wybudowane na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, musieli więc ponieść tzw. opłatę przekształceniową. Można ją uregulować jednorazowo (zwykle z 99 proc. bonifikatą) lub rozłożyć na 20 lat. Upewnij się, czy obecny właściciel wniósł opłatę przeszktałceniową w całości – jeśli nie, to wówczas obowiązek ten przejdzie na nabywcę.

Rada

Informację na temat uregulowania opłaty przekształceniowej znajdziesz w dziale III księgi wieczystej.

  1. Kto jest właścicielem mieszkania?

Ogólna zasada obowiązująca przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego brzmi: nigdy nie ufamy bezgranicznie sprzedającemu, a jego słowa muszą znaleźć potwierdzenie w dokumentach. Z tym naprawdę różnie bywa i zdarzają się sytuacje, w których niczego nieświadomi nabywcy niepotrzebnie wikłają się w spory rodzinne. Już wyjaśniamy o co chodzi.

Danie mieszkanie może mieć po prostu kilku właścicieli – na przykład rodzeństwo. Wówczas sprzedaż lokalu będzie możliwa wyłącznie na podstawie zgody każdej osoby, która ma do niego prawo (dotyczy to również sytuacji, w której właściciel nieruchomości nie ma rozdzielności majątkowej ze współmałżonkiem). Informację na temat właścicieli nieruchomości znajdziesz w dziale II księgi wieczystej.

  1. Zaświadczenie o stanie zameldowania w mieszkaniu

To akurat warto sprawdzić także w przypadku zakupu domu, jednak częściej z problemem „ukrytych” lokatorów mamy do czynienia podczas zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Chcąc zadbać o swoje interesy należy zażądać od właściciela okazania zaświadczenia o stanie zameldowania w lokalu. Można o nie zawnioskować we własnym zakresie po uzyskaniu upoważnienia od właściciela mieszkania – zaświadczenie wydaje urząd gminy lub miasta.

Jeśli okaże się, że w mieszkaniu są zameldowane inne osoby poza tymi, o których poinformował właściciel, np. jakiś wujek, babcia czy ktoś zupełnie obcy, to sytuacja robi się mało komfortowa. Przed podpisaniem aktu notarialnego radzimy wymusić na właścicielu, aby wymeldował z mieszkania każdego, kto w nim na co dzień nie mieszka.

  1. Służebność mieszkania

Jest to rodzaj służebności osobistej, która gwarantuje danej osobie prawo do mieszkania na terenie konkretnej nieruchomości niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Absurd? Takie przypadki naprawdę się zdarzają. Kupując mieszkanie ze służebnością wpadniesz jak śliwka w kompot – nie będziesz mógł pozbyć się niechcianego lokatora, którym najczęściej jest osoba w podeszłym wieku, która przekazała mieszkanie np. wnukowi w zamian za służebność.

  1. Umowa o dożywocie

Na rynku trafiają się mieszkania obciążone taką niekorzystną dla nabywcy klauzulą. Najczęściej sprzedają je prywatne firmy, które przejęły nieruchomość po okazyjnej cenie w zamian za zagwarantowanie dotychczasowemu właścicielowi możliwości mieszkania w nim do śmierci.

Umowy o dożywocie nie można rozwiązać, dlatego decydując się na zakup takiego lokalu musisz zaakceptować fakt, że będziesz go dzielić z np. starszą osobą – a to na pewno nie będzie komfortowa sytuacja dla obu stron.

  1. Sytuacja finansowa dewelopera

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego dobrze jest kierować się prostą zasadą: nabywamy tylko istniejący lokal. Łatwo powiedzieć, o wiele trudniej zrobić. Na tak rozgrzanym rynku mieszkaniowym co atrakcyjniejsze lokale sprzedają się na pniu, dlatego nie dziwi, że wiele osób wciąż kupuje tzw. dziurę w ziemi. Wiąże się to z ogromnym ryzykiem.

Aby je zminimalizować należy dokładnie sprawdzić sytuację finansową dewelopera realizującego daną inwestycję mieszkaniową. Warto zajrzeć na internetowe giełdy długów, prześledzić historię przedsiębiorstwa, jeśli jest to spółka prawa handlowego (a tak najczęściej jest), to informacji o stanie prawnym i właścicielskim dewelopera można poszukać w Krajowym Rejestrze Sądowym.

  1. Opinie o deweloperze

Jeśli nie jest to pierwsza inwestycja realizowana przez dewelopera, to na pewno dobrze będzie poszukać opinii na jego temat – najlepiej w Internecie. Nie zrażaj się oczywiście tym, że natrafisz na narzekaczy – żaden deweloper na świecie jeszcze nigdy nie zadowolił wszystkich nabywców (ludziom potrafią przeszkadzać naprawdę błahe rzeczy). Jeśli jednak o deweloperze krążą fatalne opinie, pojawiają się oskarżenia o budowanie niezgodnie ze sztuką, a w dodatku ma on problemy prawne, to powinna Ci się zapalić lampka ostrzegawcza.

  1. Odbiór techniczny mieszkania deweloperskiego

Wiele osób naiwnie wychodzi z założenia, że nowe mieszkanie jest perfekcyjne i pozbawione wad. Nic bardziej mylnego. Dziś deweloperzy budują szybko i często niechlujnie, wliczając sobie ewentualne roszczenia nabywców w swój margines ryzyka. Grunt, to mieć podstawy do wysunięcia takich roszczeń.

Przed podpisaniem odbioru mieszkania obowiązkowo należy zlecić jego inspekcję techniczną. Powinien ją przeprowadzić inżynier budownictwa, najlepiej z tytułem rzeczoznawcy. Taka usługa kosztuje od 500 do 1000 złotych, ale to może się naprawdę opłacić, jeśli ekspert wykryje usterki, których usunięcie będzie kosztować kilka tysięcy złotych, a spadnie to na barki dewelopera.

  1. Stan techniczny mieszkania z rynku wtórnego

W przypadku używanych mieszkań, zwłaszcza leciwych (np. w bloku z wielkiej płyty czy tym bardziej w kamienicy) bezwzględnie trzeba zainwestować w porządną inspekcję techniczną. Powinna się ona skupić na kondycji tego, czego nie widać, a czego wymiana byłaby bardzo kosztowna i kłopotliwa, a więc na instalacji elektrycznej, wodnej, grzewczej i kanalizacyjnej.

Nie ulegaj złudzeniu, że mieszkanie jest bardzo ładne, ponieważ zostało odświeżone przed sprzedażą. Jeśli widzisz stare typy kontaktów i włączników, a na ścianach w łazience glazurę pamiętającą czasy PRL-u, to jest praktycznie pewne, że nikt w tym lokalu nie wymieniał czy to okablowania, czy instalacji wodnej, a to grozi poważnymi awariami.

  1. Dokumenty potwierdzające przeprowadzenie istotnych remontów

Jeśli właściciel mieszkania deklaruje, że przeprowadził duże remonty i np. wymienił instalacje czy docieplił poddasze, to musi mieć na to jakieś potwierdzenie. Powinny to być faktury wystawione przez wykonawców oraz protokoły z dokładnym opisem przeprowadzonych prac. Jeśli tego nie ma, to tak naprawdę trzeba uwierzyć właścicielowi na słowo, a to oczywiście wiąże się ze zbyt wysokim ryzykiem.

  1. Jakość wykończenia

Często jest tak, że mieszkanie z rynku wtórnego na pierwszy rzut oka prezentuje się bardzo ładnie. Jest czyste, pachnie nowością po świeżo przeprowadzonym remoncie. To może jednak zamazywać obraz rzeczywistości. Bez emocji oceń, czy właściciel zastosował materiały wykończeniowe dobrej jakości. Jeśli na podłogach znajdują się najtańsze panele, a w łazience marketowa armatura, to istnieje podejrzenie, że mieszkanie zostało wyremontowane na szybko i po kosztach.

  1. Co zostaje w mieszkaniu?

Tutaj ponownie nie powinieneś polegać na ustnych ustaleniach z właścicielem. Jeśli deklaruje on, że np. zostawia zabudowę w przedpokoju, meble kuchenne i sprzęty AGD, to należy wspomnieć o tym w umowie. Nie zakładaj też z góry, że masz do czynienia z osobą krystalicznie uczciwą. Słyszeliśmy o przypadkach, gdy poprzedni właściciele przed wyprowadzeniem się z mieszkania ogołocili je ze wszystkiego, co tylko dało się wynieść, włącznie z oprawkami kontaktów.

  1. Atrakcyjne dodatki

Analizując atrakcyjność danej oferty zawsze bierz pod uwagę również to, czy do lokalu nie przynależy np. komórka lokatorska, piwnica i/lub miejsce postojowe w garażu podziemnym. Ceny takich „nieruchomości” są dziś bardzo wysokie, a każda z nich może Ci się przydać. Koniecznie jednak dopytaj, czy właściciel nie ponosi dodatkowych kosztów z tytułu posiadania prawa do np. piwnicy.

  1. Stan budynku wielorodzinnego

Nawet jeśli samo mieszkanie jest w doskonałym stanie technicznym, to jego zakup nadal może się wiązać z pewnym ryzykiem. Będzie tak, gdy okaże się, że budynek wielorodzinny jest skrajnie zaniedbany i w niedalekiej przyszłości może wymagać kompleksowego remontu. To oznacza niski komfort życia przez wiele miesięcy (ciągły hałas, obecność robotników, zajęte miejsca parkingowe), a przede wszystkim wiążę się z wysokimi kosztami, które poniosą wszyscy właściciele mieszkań.

Dlatego warto szukać mieszkania w budynku, który został niedawno wyremontowany, bardzo ładnie się prezentuje i nie stanowi zagrożenia dla mieszkańców. Taki lokal prawdopodobnie będzie droższy, natomiast koszty jego utrzymania mogą być odczuwalnie niższe (nie wspominając już o uzyskaniu wyższej ceny przy ewentualnej sprzedaży lub wyższego czynszu, jeśli planujemy wynająć lokal).

  1. Stan wspólnoty mieszkaniowej

Jeśli mieszkanie znajduje się we wspólnocie mieszkaniowej, to koniecznie sprawdź, w jakim znajduje się ona stanie. Chodzi tutaj o sytuację finansową wspólnoty, która może być np. strasznie zadłużona z powodu konieczności przeprowadzenia pilnych remontów. Sprawozdanie finansowe z działalności wspólnoty może uzyskać obecny właściciel mieszkania, a następnie powinien je przedstawić zainteresowanemu nabywcy.

Co sprawdzić przed zakupem domu?

Jeszcze kilkanaście lat temu własny dom był trudnym do zrealizowania marzeniem. Dziś sytuacja diametralnie się zmieniła. Bardzo wysokie ceny mieszkań motywują wielu Polaków do wyprowadzki na wieś, gdzie powstaje mnóstwo budynków jednorodzinnych, w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej. Doszło do takiego paradoksu, że zakup nieruchomości o powierzchni 100 metrów kwadratowych, z niewielkim ogródkiem i w odległości 15 minut jazdy samochodem od miasta jest tańszy, niż nabycie 70-metrowego mieszkania w nowej, miejskiej inwestycji deweloperskiej.

Jeśli sam planujesz zakup domu, zwłaszcza z rynku wtórnego, to koniecznie zapoznaj się z naszą listą rzeczy do sprawdzenia.

  1. Powierzchnia użytkowa

W przypadku domów z poddaszem bardzo często występuje pewne przekłamanie. Otóż sprzedający deklaruje, że jego budynek ma np. 150 metrów kwadratowych powierzchni, natomiast nie precyzuje, czy jest mowa o powierzchni całkowitej czy może użytkowej. A to dwie zupełnie różne sprawy.

Norma PN ISO 9836 podaje, że do powierzchni użytkowej zalicza się wyłącznie te części pomieszczenia, których wysokość wynosi co najmniej 190 centymetrów. Dlatego w przypadku domów z poddaszem lub mieszkań na poddaszu od powierzchni użytkowej odliczamy strefy pod niskimi skosami.

Może się więc okazać, że interesując się zakupem 150-metrowego domu, tak naprawdę oglądasz nieruchomość o powierzchni użytkowej 125-metrów. Uważaj, bo możesz srogo przepłacić! Wiarygodną informację na temat faktycznej powierzchni użytkowej domu znajdziesz w księdze wieczystej.

  1. Zgodność z projektem

To kluczowa sprawa. Poproś właściciela o pokazanie projektu budowlanego i porównaj go z tym, co widzisz. Jeśli projekt zakładał wybudowanie domu z poddaszem nieużytkowym, natomiast została dołożona druga kondygnacja (a nie wykonano adaptacji projektu i stan faktyczny nie zgadza się z uzyskanym pozwoleniem na budowę), to mamy do czynienia z de facto samowolą budowlaną. Jej zalegalizowanie może być bardzo kosztowne, a wystarczy donos od „życzliwego sąsiada”, by wpędzić Cię w niezłe kłopoty.

Już sam fakt, że właściciel nie dysponuje pozwoleniem na budowę jest mocno podejrzany. Nie daj sobie wmówić, że je zgubił czy dostarczy Ci później – ten dokument jest punktem wyjścia do dalszych oględzin.

  1. Odbiory techniczne

Tutaj sprawa jest prosta. Dom musi mieć pozwolenie na użytkowanie, co stanowi potwierdzenie, że został wybudowany zgodnie z pozwoleniem i ze sztuką budowlaną (poświadcza to kierownik budowy prowadzący dziennik inwestycji – poproś o jego okazanie).

Dodatkowo właściciel powinien Ci udostępnić odbiory techniczne instalacji elektrycznej i grzewczej oraz gazowej, o ile taka się w budynku znajduje. Jeśli dom jest ogrzewany gazem płynnym magazynowanym w zbiorniku, to musisz otrzymać dokument poświadczający odebranie tej instalacji przez Urząd Dozoru Technicznego. Poproś także o protokół kominiarski.

  1. Stan techniczny domu

Jeśli nie jesteś inżynierem budownictwa, to będzie Ci bardzo trudno samodzielnie ocenić faktyczny stan domu. Nie ulegaj presji i myśleniu, że skoro jest to prawie nowy budynek, to nie ma sensu się czepiać. Zleć przegląd techniczny, który musi objąć takie elementy, jak:

  • stan dachu oraz obróbek blacharskich, szczególnie przy kominach,
  • stan i jakość izolacji przeciwwilgociowej oraz termicznej,
  • stan stolarki okiennej i drzwiowej,
  • równość ścian, poziom posadzek,
  • stan instalacji.

Za kompleksowy przegląd zapłacisz nawet 1500 złotych, jednak będą to dobrze zainwestowane pieniądze. Ekspert może wykryć poważne usterki czy błędy w sztuce, które nawet zagrażają bezpieczeństwu mieszkańców.

  1. Fachowość montażu dodatkowego wyposażenia oraz instalacji

Coraz więcej domów jednorodzinnych oferowanych do sprzedaży posiada atrakcyjne i przydatne na co dzień instalacje, jak chociażby klimatyzacja, panele fotowoltaiczne czy pompa ciepła do podgrzewania wody użytkowej. Jest to oczywiście ogromny plus, ale tylko pod warunkiem, że montaż tych rzeczy został przeprowadzony fachowo. Poproś właściciela o okazanie faktur wystawionych przez wykonawców, jak również dokumentów potwierdzających wykonywanie serwisu.

  1. Raporty z przeglądów

Właściciel domu musi dbać o regularne zlecanie przeglądów okresowych, m.in. kominów, wentylacji, instalacji grzewczej i gazowej, dachu czy instalacji elektrycznej. Problem w tym, że mało kto zaprząta sobie tym głowę. Kupując dom z rynku wtórnego, w którym nie były przeprowadzane przeglądy tak ważnych elementów, ponosisz spore ryzyko, m.in. nie mając możliwości skorzystania z gwarancji na kocioł, pompę ciepła, pokrycie dachu etc.

  1. Media

To, że do budynku zostały przyłączone wszystkie potrzebne media wcale nie jest takie oczywiste. Może się okazać, że np. dom jest zasilany tylko wodą z własnego ujęcia, której uzdatnianie generuje spore koszty. Normą jest również wyprowadzanie ścieków do szamba. Dlatego zapytaj o dostęp do wszystkich interesujących Cię mediów. Jeśli np. w okolicy nie ma wodociągu, a bardzo Ci na nim zależy, to warto skontaktować się z gminą i ustalić, czy planowana jest rozbudowa sieci w kierunku nieruchomości, którą się interesujesz.

  1. Koszty użytkowania domu

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby poprosić właściciela o okazanie dowodów wniesionych opłat np. za wywóz szamba, zakup gazu ziemnego lub płynnego, energii elektrycznej czy innego paliwa grzewczego. Pozwoli to nie tylko ocenić faktyczne koszty eksploatacji budynku, ale też może zdradzić, w jakim znajduje się on stanie.

Przykładowo: jeśli właściciel wydaje na ogrzewanie domu o powierzchni 120 metrów kwadratowych 5-6 tysięcy złotych rocznie, korzystając z kotła gazowego, to istnieje poważne podejrzenie, że budynek jest słabo zaizolowany lub sam kocioł nie spełnia żadnych współczesnych standardów jakościowych.

  1. Stan obejścia

Mamy na myśli ogród oraz jego wyposażenie. Oczywiście nie ma to istotnego wpływu na stan samego budynku, natomiast może zadecydować o tym, czy w ogóle dana oferta jest atrakcyjna z finansowego punktu widzenia. Jeśli obejście nie jest zagospodarowane, trzeba wykonać ogrodzenie, wyrównać teren, wykonać podjazd do garażu, miejsce parkingowe, ścieżki, taras i domek gospodarczy, nie wspominając o nasadzeniach, to robią się nam z tego gigantyczne koszty.

W takiej sytuacji warto zainteresować się zakupem może nieco droższego domu, ale z już zagospodarowanym ogrodem, systemem nawadniania oraz funkcjonalnym tarasem.

  1. Ubezpieczenie

Każdy rozsądny właściciel domu go ubezpiecza. Dlaczego powinieneś się tym zainteresować? Ponieważ przy okazji rozmowy o kosztach ubezpieczenia domu mogą wyjść na jaw ciekawe fakty – np. likwidacja dużej szkody. Jeśli niedawno budynek został całkowicie zalany, a teraz jest wystawiony na sprzedaż, to sam przyznasz, że sytuacja jest mocno niekomfortowa dla potencjalnego nabywcy.

  1. Położenie budynku

Najważniejsze jest upewnienie się, że dom nie został wybudowany na terenach zalewowych oraz na obszarze przemysłowym. W takich przypadkach nawet bardzo atrakcyjna cena nie powinna kusić Cię do zakupu, ponieważ nabycie takiej nieruchomości wiąże się z dużym ryzykiem.

  1. Podatek od nieruchomości

Poproś właściciela, aby pokazał Ci ostatnią decyzję o wysokości naliczonego podatku od nieruchomości. Podatek płaci się zarówno za grunt, jak i posadowiony na nim budynek. Może on wynieść nawet kilka tysięcy złotych rocznie! Dobrze więc będzie z góry wiedzieć, na jakie dodatkowe koszty związane z posiadaniem domu trzeba się przygotować.

  1. Amatorskie samoróbki

W domach jednorodzinnych często się wręcz od nich roi, a mogą mieć one negatywny wpływ zarówno na trwałość budynku, jak i np. relacje z sąsiadami. Zwróć uwagę, czy np. obecny właściciel nie wybudował domku gospodarczego tuż przy granicy działki – sąsiad może zażądać jego rozebrania. Poszukaj też śladów nieudolnych napraw, jak rynny sklejone taśmą. Świadczy to o tym, że właściciel na wszystkim oszczędza – może tak samo było na etapie budowy?

Co sprawdzić przed zakupem dowolnej nieruchomości?

Istnieje szereg uniwersalnych zasad, o których warto pamiętać planując zakup jakiejkolwiek nieruchomości – czy to działki, mieszkania czy domu. Najważniejsze kwestie do sprawdzenia wymieniamy poniżej.

  1. Księga wieczysta

To absolutna podstawa, zwłaszcza wtedy, gdy planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny. Jeśli dla nieruchomości nie została założona księga wieczysta, to bank może nie chcieć w ogóle z Tobą rozmawiać. W takim przypadku trzeba wystąpić do obecnego właściciela, aby ten założył księgę wieczystą, natomiast jeśli mówimy o mieszkaniu spółdzielczym, wówczas potrzebne będzie zaświadczenie dla banku.

Księga wieczysta zawiera wszystkie kluczowe informacje na temat nieruchomości – niezależnie od tego, czy jest to mieszkanie, dom czy działka budowlana. Dowiesz się z niej m.in., jaki jest stan prawny oraz kto jest faktycznym właścicielem. W księdze znajdzie się również wzmianka o ewentualnym zadłużeniu nieruchomości.

Rada

W Polsce obowiązują już elektroniczne księgi wieczyste. Możesz przejrzeć księgę założoną dla danej nieruchomości na stronie udostępnionej przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

  1. Obciążenia

Tutaj mamy do sprawdzenia kilka spraw. Po pierwsze: hipoteka. Nieruchomość może być obciążona zarówno kredytem, jak i pożyczką hipoteczną lub być przedmiotem innego zastawu. Informacja na ten temat znajduje się w dziale IV księgi wieczystej. Jeśli takiej księgi nie ma, a koniecznie chcesz kupić daną nieruchomość, to przynajmniej zażądaj od właściciela notarialnego potwierdzenia, że nie stanowi ona przedmiotu zabezpieczenia żadnego długu.

Kolejną sprawą jest zadłużenie samej nieruchomości – zwłaszcza mieszkania lub domu. Jeśli jest to lokal spółdzielczy, to informację o zadłużeniu może uzyskać wyłącznie właściciel (podobnie, jak ma to miejsce w przypadku wspólnoty mieszkaniowej). Zażądaj więc, aby przedstawił Ci zaświadczenie o braku jakichkolwiek zaległości z tytułu czynszu. Podobne zaświadczenia muszą wystawić dostawcy mediów oraz gmina, która pobiera opłatę za wywóz śmieci oraz podatek od nieruchomości.

  1. Udział w nieruchomości

Zakup udziału w nieruchomości jest bardzo ryzykownym rozwiązaniem. Z taką sytuacją najczęściej mamy do czynienia wtedy, gdy ktoś sprzedaje mieszkanie wydzielone z budynku jednorodzinnego – np. zlokalizowane na parterze piętrowego domu. Jeśli dla tego lokalu nie została założona osobna księga wieczysta, to kupując go w praktyce nabywasz udział w nieruchomości, a to pociąga za sobą konieczność np. porozumiewania się z drugim udziałowcem w kwestiach dotyczących chociażby remontów.

Dlatego w takich przypadkach zalecamy, aby uzależnić zakup nieruchomości od tego, czy obecny właściciel założy dla niej osobną księgę wieczystą.

  1. Sąsiedztwo

Trudno będzie oczywiście ocenić swoich ewentualnych sąsiadów jeszcze przed wprowadzeniem się do mieszkania, domu czy wybudowaniem go na działce. Warto jednak poczynić pewne obserwacje. Zwróć uwagę na to, czy sąsiedzi np. nie spalają w kotłach śmieci lub niskiej jakości węgla, czy do Twoich uszu nie dobiegają dźwięki awantur, czy klatka schodowa jest zadbana, czy w okolicy nie znajdują się uciążliwe zakłady przemysłowe etc.

  1. Miejsca rekreacji

Zawsze przyjemnie jest zamieszkać w zielonej okolicy, gdzie mamy łatwy i najlepiej bezpośredni dostęp do ścieżek rowerowych, tras biegowych, zadbanych placów zabaw dla dzieci, basenu, klubu fitness i miejsc spacerowych. Wszystko to wpłynie na Twój komfort życia, za co warto nieco dopłacić na etapie zakupu nieruchomości.

  1. Komunikacja zbiorowa

Częstym błędem popełnianym przez nabywców nieruchomości jest ślepe wychodzenie z założenia, że skoro mają samochód, to komunikacja zbiorowa nie jest im do niczego potrzebna. Tymczasem można sobie łatwo wyobrazić sytuacje, w których dostęp do autobusu czy tramwaju będzie nieoceniony (np. awaria auta, chęć wybrania się na zakrapianą alkoholem imprezę etc.). Dlatego nie warto kupować nieruchomości w szczerym polu, ponieważ to spowoduje całkowite uzależnienie się od auta – a już zwłaszcza, gdy masz dzieci.

  1. Hałas

Zamieszkanie w hałaśliwej okolicy oznacza codzienne przeżywanie koszmaru, dlatego naprawdę ostrożnie podchodź do zapewnień sprzedawcy, że dane miejsce jest ciche, spokojne i idealne dla rodziny. Dobra rada? Zanim podejmiesz decyzję o zakupie przyjedź na działkę, pod dom lub mieszkanie w tygodniu. Wówczas możesz odkryć, że w pobliżu znajduje się np. zakład utylizacji odpadów czy magazyn przeładunkowy, który generuje ogromny hałas.

  1. Ceny nieruchomości w okolicy

Warto je sprawdzić, aby móc zorientować się, czy cena zaproponowana przez sprzedającego jest rozsądna, czy może jednak zbyt wygórowana. Portale ogłoszeniowe posiadają funkcję filtrowania cen ofertowych. Ustal więc, za ile sprzedają się np. mieszkania o podobnej powierzchni i standardzie wykończenia w bezpośredniej okolicy. To może być podstawa do odważnego negocjowania ceny.

  1. Opinie o danej lokalizacji

Jeśli nie znasz dzielnicy czy miejscowości, w której chcesz kupić nieruchomość, to wykorzystaj siłę i zasięg mediów społecznościowych. Dołącz do lokalnej grupy na Facebooku i poproś o szczere opinie mieszkańców. Być może dowiesz się, że okolica jest mało bezpieczna, zakorkowana lub wprost przeciwnie – że większość osób sobie ją chwali.

  1. Potencjał ekonomiczny nieruchomości

Chodzi tutaj o to, czy dana nieruchomość może systematycznie zyskiwać na wartości. Wpływ na to mają takie kwestie, jak lokalizacja, jakość wykonania budynku, rodzaj zastosowanych w nim instalacji (np. w przyszłości ciężko będzie sprzedać dom ogrzewany kotłem węglowym) czy poziom natężenia ruchu. Na pewno warto zainteresować się taką nieruchomością, która będzie nie tylko komfortowym miejscem do życia, ale również dobrą lokatą kapitału.

Wiemy, że tych rzeczy do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości jest bardzo dużo, ale nie idź na skróty. Wykorzystaj każdą z naszych wskazówek, by zminimalizować lub wręcz wyeliminować ryzyko nabycia nieruchomości obciążonej wadą prawną, zadłużonej czy po prostu niewygodnej do życia.

Zgłoś swój pomysł na artykuł

Więcej w tym dziale Zobacz wszystkie

Ważne: Użytkowanie Witryny oznacza zgodę na wykorzystywanie plików cookie. Szczegółowe informacje w Polityce prywatności.