Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia mieszkaniowa – poznaj najważniejsze różnice

Często ze sobą mylone, są dwoma zupełnie różnymi podmiotami zarządzającymi nieruchomościami. Choć wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe z grubsza robią to samo, to jednak na innych zasadach. Najważniejsze różnice między nimi krótko omawiamy w naszym artykule.

Podstawa prawna

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w momencie, gdy w danym budynku wyodrębni się przynajmniej jeden lokal mieszkalny (na podstawie ustawy o własności lokali). Wówczas członkami wspólnoty stają się właściciele lokali, którzy zyskują prawo do współdecydowania o sprawach związanych z nieruchomością.

Spółdzielnia mieszkaniowa z kolei jest powoływana na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i Kodeksu spółdzielczego. Ma osobowość prawną i działa na zasadzie zrzeszenia członków. Wszelkie decyzje dotyczące nieruchomości podejmuje zarząd spółdzielni wybrany przez walne zgromadzenie członków.

Co ważne, członkowie spółdzielni zyskują pełne prawa do zajmowanych lokali dopiero po przekształceniu ich we własność. Wcześniej mogą posiadać tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Zarządzanie nieruchomością

Wspólnota samodzielnie decyduje o tym, kto zarządza nieruchomością. Najczęściej jest to zarząd wybierany spośród członków wspólnoty, choć równie popularnym rozwiązaniem jest powierzenie tego firmie zewnętrznej.

Spółdzielnia mieszkaniowa natomiast to ciało zarządzane i reprezentowane przez zarząd i to on decyduje o sprawach dotyczących nieruchomości. Strategiczne decyzje, na przykład dotyczące przeprowadzenia termomodernizacji budynku, są podejmowane na walnym zgromadzeniu członków.

Decyzje finansowe

To najbardziej paląca kwestia, która również najmocniej odróżnia wspólnotę od spółdzielni.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej to właściciele poszczególnych lokali bezpośrednio decydują o wydatkach, remontach i inwestycjach. Ponoszą koszty zarządzania, remontów i utrzymania części wspólnych proporcjonalnie do posiadanego udziału (zależnie od powierzchni lokalu). Co ważne, każdy właściciel indywidualnie odpowiada za swoje zobowiązania – w przypadku zaległości wspólnota może podjąć przeciwko niemu kroki prawne.

W spółdzielni mieszkaniowej wszelkie decyzje finansowe podejmuje zarząd. Członkowie spółdzielni wpłacają składki na fundusz remontowy, których wysokość jest ustalana przez zarząd lub walne zgromadzenie.