Sprzedaż mieszkania z trwającą umową najmu – co dzieje się z najemcą po zmianie właściciela?

Właściciel może sprzedać mieszkanie, mimo że lokal jest zajmowany przez najemcę i obowiązuje umowa najmu. Transakcja nie powoduje jednak automatycznego zakończenia tej umowy ani nie zobowiązuje lokatora do natychmiastowej wyprowadzki. Kupujący nabywa nieruchomość razem z istniejącym stosunkiem najmu i przejmuje rolę dotychczasowego wynajmującego.

Ma to znaczenie dla wszystkich uczestników transakcji. Sprzedający powinien ujawnić warunki najmu i prawidłowo rozliczyć się z kupującym. Nabywca musi ustalić, kiedy będzie mógł faktycznie korzystać z lokalu i jakie obowiązki przejmie. Najemca powinien natomiast otrzymać wiarygodną informację o zmianie właściciela oraz nowych zasadach opłacania czynszu.

Sprzedaż mieszkania nie kończy umowy najmu

Kodeks cywilny przewiduje, że w razie sprzedaży rzeczy najętej jej nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Nie jest do tego potrzebne podpisywanie przez najemcę nowej umowy ani aneksu zmieniającego właściciela. Zmiana następuje z mocy prawa.

Oznacza to, że nowy właściciel przejmuje prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z trwającej umowy. Może pobierać czynsz, domagać się przestrzegania zasad korzystania z lokalu, przeprowadzać przewidziane prawem kontrole oraz wykonywać obowiązki związane z utrzymaniem mieszkania.

Najemca zachowuje natomiast prawo do używania lokalu na dotychczasowych warunkach. Nie musi opuszczać mieszkania tylko dlatego, że poprzedni właściciel zdecydował się je sprzedać. Sam akt notarialny nie unieważnia umowy i nie zmienia automatycznie wysokości czynszu, okresu najmu ani pozostałych ustaleń.

Szczególna ochrona najemcy lokalu mieszkalnego

Ogólne przepisy dotyczące najmu przewidują w określonych sytuacjach możliwość wypowiedzenia umowy przez nabywcę rzeczy najętej. W przypadku lokalu mieszkalnego działa jednak szczególne ograniczenie. Jeżeli najemca objął już mieszkanie, przepisów pozwalających nabywcy wypowiedzieć najem wyłącznie z powodu zakupu rzeczy co do zasady się nie stosuje.

Kupujący nie może więc przyjąć, że po podpisaniu aktu notarialnego po prostu wręczy lokatorowi krótkie wypowiedzenie i przejmie pusty lokal. Wypowiedzenie najmu mieszkania musi opierać się na podstawie dopuszczonej przez przepisy o ochronie praw lokatorów albo na odpowiednim postanowieniu umownym, jeżeli może ono zostać skutecznie zastosowane.

Właściciel może wypowiedzieć umowę między innymi w razie poważnych zaległości czynszowych, używania lokalu niezgodnie z umową, rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego czy bezprawnego podnajęcia mieszkania. Ustawa przewiduje także określone sytuacje związane z zamiarem zamieszkania właściciela w lokalu, ale wymaga spełnienia konkretnych warunków i zachowania właściwego okresu wypowiedzenia.

Samo stwierdzenie, że nowy właściciel chce szybko zamieszkać w kupionym lokalu, nie powoduje jeszcze automatycznego wygaśnięcia najmu. Przed zakupem mieszkania na własne potrzeby należy dokładnie sprawdzić rodzaj umowy, okres jej obowiązywania oraz możliwość zgodnego z prawem zakończenia stosunku najmu.

Umowa na czas oznaczony może wiązać nowego właściciela przez wiele miesięcy

Szczególnej ostrożności wymaga zakup mieszkania wynajętego na czas oznaczony. Jeżeli umowa została zawarta przykładowo na kolejne dwa lata, nabywca powinien liczyć się z tym, że najem może trwać do wskazanej w niej daty.

Umowa zawarta na czas oznaczony może zostać wypowiedziana w przypadkach przewidzianych w jej treści i dopuszczonych przez przepisy. Nie wystarczy ogólne przekonanie kupującego, że jako nowy właściciel ma prawo swobodnie dysponować lokalem. Prawo własności jest w tym okresie obciążone uprawnieniem najemcy do korzystania z mieszkania.

Przed transakcją trzeba przeczytać nie tylko pierwszą stronę umowy, ale także wszystkie postanowienia dotyczące wypowiedzenia, przedłużenia najmu, podwyższania czynszu i dodatkowych opłat. Należy sprawdzić również aneksy, ponieważ mogły one zmienić pierwotny termin obowiązywania umowy albo inne istotne zasady.

Jeżeli najemca i dotychczasowy właściciel ustalili ustnie warunki odmienne od zapisanych w dokumentach, sytuacja może stać się źródłem sporu. Sprzedający powinien ujawnić kupującemu wszystkie znane ustalenia, a nie tylko przekazać kopię podstawowej umowy.

Najem na czas nieoznaczony także nie znika po sprzedaży

Przy umowie zawartej na czas nieoznaczony zmiana właściciela również nie powoduje jej zakończenia. Nabywca wchodzi w miejsce dotychczasowego wynajmującego i może zakończyć najem jedynie zgodnie z właściwymi przepisami.

W przypadku mieszkania nie wystarczy zastosować dowolnego terminu wypowiedzenia znanego z ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego. Ochrona lokatora ogranicza przyczyny, z których właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny. Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie oraz wskazywać konkretną podstawę.

Kupujący, który potrzebuje pustego lokalu w określonym terminie, powinien zatem zbadać sytuację jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży. Zapewnienie sprzedającego, że „najemca niedługo się wyprowadzi”, nie zastępuje dokumentu rozwiązującego najem ani prawidłowo złożonego wypowiedzenia.

Czy do sprzedaży potrzebna jest zgoda najemcy?

Co do zasady sprzedaż wynajmowanego mieszkania nie wymaga zgody najemcy. Umowa najmu nie odbiera właścicielowi prawa do rozporządzania nieruchomością. Lokator nie staje się także automatycznie stroną aktu notarialnego sprzedaży.

Inaczej może być, jeżeli zawarta umowa przyznaje najemcy prawo pierwszeństwa, prawo pierwokupu albo inne szczególne uprawnienie dotyczące sprzedaży. Takie postanowienia trzeba przeanalizować przed rozpoczęciem transakcji.

Brak konieczności uzyskania zgody nie oznacza jednak, że najemcę można całkowicie pominąć. Sprzedaż wpływa na to, komu powinien płacić czynsz, z kim zgłaszać awarie i od kogo oczekiwać wykonywania obowiązków wynajmującego. Powinien więc otrzymać jednoznaczną informację o zmianie właściciela.

Oglądanie mieszkania przez zainteresowanych kupujących

Sprzedaż zajmowanego lokalu jest trudniejsza organizacyjnie, ponieważ mieszkanie pozostaje miejscem zamieszkania najemcy. Właściciel nie powinien traktować tego faktu jako prawa do dowolnego wchodzenia do środka i przeprowadzania prezentacji bez uzgodnienia terminu.

Najlepiej ustalić z najemcą zasady oględzin: dni, godziny, częstotliwość oraz sposób wcześniejszego powiadamiania. Jeżeli umowa zawiera postanowienia dotyczące udostępniania lokalu potencjalnym nabywcom, trzeba stosować je z poszanowaniem prawa lokatora do spokojnego korzystania z mieszkania.

Nie należy przekazywać pośrednikowi ani zainteresowanym osobom kluczy umożliwiających samodzielne wchodzenie do zajmowanego lokalu. Nawet jeśli właściciel posiada dodatkowy komplet, mieszkanie zostało oddane najemcy do używania. Wyjątkowe zasady dostępu w razie awarii lub konieczności wykonania określonych prac nie służą organizowaniu zwykłych prezentacji sprzedażowych.

Co kupujący powinien sprawdzić przed zakupem?

Podstawowym dokumentem jest kompletna umowa najmu wraz ze wszystkimi aneksami. Należy ustalić, kto jest najemcą, na jaki okres zawarto umowę, ile wynosi czynsz, jakie są zasady rozliczania mediów i czy przewidziano możliwość wypowiedzenia.

Kupujący powinien sprawdzić także:

• czy najemca regularnie płaci czynsz i pozostałe należności,

• jaka kaucja została pobrana i w jakiej wysokości pozostaje do rozliczenia,

• czy istnieją zaległości, nadpłaty lub spory,

• czy lokal został przekazany na podstawie protokołu,

• jakie wyposażenie należy do właściciela,

• czy najemca dokonywał nakładów lub ulepszeń,

• czy mieszkanie zostało podnajęte albo oddane do używania innym osobom,

• czy prowadzono korespondencję dotyczącą wypowiedzenia, usterek lub roszczeń.

Nie wystarczy informacja o wysokości miesięcznego czynszu. Dla nabywcy ważne jest również to, które opłaty ponosi najemca, a które obciążają właściciela. Trzeba ustalić, czy czynsz dla wspólnoty lub spółdzielni jest regulowany na bieżąco i czy rozliczenia mediów nie spowodują później dużej dopłaty.

Jeżeli mieszkanie jest kupowane jako inwestycja, należy ocenić realną rentowność przy obowiązujących warunkach najmu. Nowy właściciel nie zawsze będzie mógł od razu podnieść czynsz do poziomu oczekiwanego w swoim planie finansowym.

Co dzieje się z kaucją?

Kaucja została wpłacona dotychczasowemu właścicielowi, ale jest związana z trwającą umową najmu. Po jej zakończeniu najemca może oczekiwać prawidłowego rozliczenia zgodnie z przepisami i umową. Zmiana właściciela nie powinna powodować, że pieniądze znikają pomiędzy sprzedającym a kupującym.

W umowie sprzedaży albo w osobnym protokole należy dokładnie wskazać wysokość pobranej kaucji, ewentualne potrącenia oraz sposób przekazania tej kwoty nabywcy. Kupujący powinien otrzymać dokument potwierdzający wpłatę kaucji przez najemcę.

Pozostawienie tej kwestii bez rozliczenia może prowadzić do sytuacji, w której sprzedający zatrzyma pieniądze, a po zakończeniu najmu lokator zażąda ich zwrotu od aktualnego właściciela. Ustalenia pomiędzy stronami transakcji nie powinny odbywać się kosztem praw najemcy.

Komu najemca powinien płacić czynsz?

Po sprzedaży czynsz należny za dalszy okres najmu powinien trafiać do nowego wynajmującego. Najemca musi jednak otrzymać wiarygodną informację o zmianie właściciela, dacie transakcji oraz numerze rachunku do wpłat.

Sama wiadomość wysłana z nieznanego adresu z poleceniem przekazywania pieniędzy na nowe konto może budzić uzasadnione podejrzenia. Najbezpieczniejsze jest wspólne zawiadomienie podpisane przez sprzedającego i kupującego albo przekazanie dokumentu pozwalającego potwierdzić zmianę właściciela.

Strony sprzedaży powinny między sobą rozliczyć czynsz przypadający za miesiąc, w którym doszło do transakcji. Jeżeli najemca zapłacił z góry za dłuższy okres, informacja o tej wpłacie musi zostać przekazana nabywcy i uwzględniona w rozliczeniach.

Zmiana numeru konta nie powinna oznaczać jednoczesnej, nieuzgodnionej zmiany wysokości należności. Nowy właściciel przejmuje umowę w jej dotychczasowym kształcie, a ewentualna podwyżka musi zostać przeprowadzona zgodnie z prawem.

Przekazanie mieszkania kupującemu

Przy sprzedaży pustego lokalu strony sporządzają zwykle protokół przekazania kluczy i odczytu liczników. W mieszkaniu wynajętym nabywca nie otrzymuje swobodnego dostępu do wnętrza, ponieważ lokal pozostaje w posiadaniu najemcy.

Nie oznacza to, że można zrezygnować z dokumentacji. Sprzedający powinien przekazać kupującemu umowę, aneksy, protokół wydania lokalu najemcy, zestawienie wyposażenia, rozliczenie kaucji, informacje o opłatach oraz dotychczasową istotną korespondencję.

W protokole związanym ze sprzedażą warto odnotować stan liczników, o ile możliwe jest jego ustalenie, liczbę posiadanych kompletów kluczy i zasady kontaktu z najemcą. Trzeba również wskazać, które rozliczenia przypadają jeszcze sprzedającemu, a które przejmuje kupujący.

Co powinien zrobić sprzedający?

Sprzedający powinien od początku jasno informować, że mieszkanie jest przedmiotem trwającego najmu. Ukrywanie tego faktu przed kupującym może prowadzić do poważnego sporu, szczególnie gdy nabywca planował natychmiast zamieszkać w lokalu.

Przed sprzedażą należy uporządkować dokumenty, uzgodnić zasady prezentacji mieszkania i przygotować rozliczenie kaucji, czynszu oraz opłat. W akcie notarialnym lub dokumentach towarzyszących transakcji warto dokładnie opisać istniejący najem.

Jeżeli celem jest sprzedaż pustego mieszkania, najpierw trzeba skutecznie zakończyć umowę i odebrać lokal. Samo złożenie wypowiedzenia nie oznacza jeszcze, że najem wygasł albo że mieszkanie zostało wydane. Obietnica sprzedaży lokalu wolnego od osób powinna odpowiadać jego rzeczywistemu stanowi w dniu transakcji.

Co powinien zrobić najemca?

Najemca nie musi podpisywać nowej umowy tylko dlatego, że mieszkanie zmieniło właściciela. Powinien jednak zachować zawiadomienie o sprzedaży, zweryfikować dane nabywcy oraz ustalić, od kiedy i na jaki rachunek należy regulować opłaty.

Warto także zabezpieczyć kopię umowy, aneksów, protokołu zdawczo-odbiorczego i dowodu wpłaty kaucji. Jeżeli wcześniejsze ustalenia były dokonywane ustnie, dobrze jest zebrać korespondencję potwierdzającą ich treść.

Nowy właściciel powinien otrzymać informacje o zgłoszonych wcześniej usterkach, nierozliczonych nakładach i innych sprawach związanych z lokalem. Zmiana wynajmującego nie powinna powodować konieczności rozpoczynania wszystkich zgłoszeń od początku.

Mieszkanie z najemcą może być zaletą albo ograniczeniem

Dla inwestora trwająca umowa może stanowić zaletę. Lokal od dnia zakupu przynosi przychód, a nabywca nie musi od razu szukać nowego lokatora. Warunkiem jest rzetelne sprawdzenie dokumentów, historii płatności i wysokości rzeczywiście osiąganego dochodu.

Dla osoby kupującej mieszkanie na własne potrzeby obecność najemcy może być poważnym ograniczeniem. Termin wyprowadzki nie zależy wyłącznie od daty zakupu, lecz od rodzaju umowy i przepisów chroniących lokatora.

Najważniejszą zasadą jest więc przyjęcie, że kupuje się nie tylko lokal, ale również istniejący stosunek prawny. Dobrze przygotowana transakcja wymaga sprawdzenia umowy, rozliczenia kaucji i opłat oraz jasnego poinformowania najemcy o zmianie właściciela. Próba pominięcia tych kwestii może zamienić pozornie prosty zakup w długotrwały spór.

Źródła

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf – aktualny tekst ustawy Kodeks cywilny, w tym przepisy dotyczące wejścia nabywcy w stosunek najmu, wypowiadania umów oraz szczególnej ochrony najemcy lokalu mieszkalnego.

https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2001/733/text.html – oficjalny tekst ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, określający zasady wypowiadania stosunku prawnego uprawniającego lokatora do używania mieszkania.