Służebność nieruchomości – na czym to polega?

Służebność mieszkania lub domu jest bardzo ciekawym zabiegiem prawnym, który umożliwia tzw. służebnikowi dożywotnie korzystanie z nieruchomości w ustalonym zakresie. Taki dokument najczęściej sporządzają rodzice i dzieci po tym, jak nieruchomość zostaje przepisana na spadkobierców. Jakie prawa daje służebność? Jak ją ustalić? Podpowiadamy.

Czym dokładnie jest służebność nieruchomości?

Wyobraźmy sobie taką sytuację. Rodzice postanawiają przepisać mieszkanie dziecku, ale – z różnych powodów – chcą sobie zagwarantować możliwość mieszkania w nim do śmierci. W tym celu sporządzana jest właśnie służebność. Nakłada ona na właściciela obowiązek udostępnienia wyznaczonej części nieruchomości służebnikowi czy służebnikom.

W umowie należy dokładnie określić, jaka część nieruchomości podlega służebności. Może to być np. 1 pokój. Ważne jest też to, że na mocy służebności służebnik ma prawo do korzystania z tzw. części wspólnej nieruchomości, czyli np. łazienki czy piwnicy.

Służebnik ma nie tylko prawa, ale też obowiązki. Musi dokładać się do kosztów utrzymania nieruchomości. Służebność umożliwia także przyjęcie do swojej części mieszkania czy domu innej osoby, ale może to być wyłącznie: małżonek, małoletnie dziecko lub niespokrewniona osoba, której obecność jest niezbędna dla służebnika (np. opiekunka).

Ważne!

Służebność nie podlega zbyciu. Nie może być również przedmiotem masy spadkowej.

Jak ustala się służebność?

Wymaga to sporządzenia stosownej umowy, która następnie musi zostać potwierdzona notarialnie. W umowie koniecznie trzeba zawrzeć wszystkie szczegóły. Należy określić zakres praw służebnika do korzystania z nieruchomości, wymienić przeznaczoną dla niego przestrzeń i wskazać podział kosztów utrzymania mieszkania czy domu.

Kiedy wygasa służebność?

Zgodnie z prawem następuje to dopiero w momencie śmierci służebnika. Wówczas służebność po prostu ustaje i nie jest przenoszona na żadną inną osobę (nawet spadkobiercę). Trzeba więc sobie zdawać sprawę, że decydując się na służebność przyjmuje się służebnika do końca jego dni.

Ciekawym przypadkiem jest natomiast sprzedaż nieruchomości ze służebnością. W takiej sytuacji potencjalny kupiec musi zostać poinformowany o tym fakcie (zatajenie jest podstawą do odstąpienia od umowy). Służebność jednak nie wygasa po zmianie właściciela. Służebnik nadal ma prawo przebywać w mieszkaniu czy domu w części, która została mu zagwarantowana w umowie.