Mieszkanie wykończone czy do kapitalnego remontu? Co wybrać?

Osoby szukające nieruchomości w celach inwestycyjnych zawsze liczą na to, że uda im się upolować jakąś okazję. Z tym bywa różnie, bo znalezienie mieszkania w naprawdę świetnej cenie, zanim kupią je biura nieruchomości, często graniczy z cudem. W takiej sytuacji popularność zdobyły sobie lokale do kapitalnego remontu, zwykle całkowicie zrujnowane, ale za to tanie. Czy kupno takiego mieszkania ma sens? Może lepiej wydać więcej i nabyć wykończone mieszkanie?

Ruina – tanio tylko na początku

Mieszkania do kapitalnego remontu na pewno są łakomym kąskiem dla osób, które potrafią wiele prac przeprowadzić samodzielnie lub mają sprawdzoną, zaprzyjaźnioną ekipę. Dzięki temu przywrócenie lokalowi dawnego blasku będzie o wiele tańsze, a to pozwoli uzyskać wyższy zysk z odsprzedaży lub zwiększyć atrakcyjność mieszkania na rynku wynajmu.

Największym problemem, szczególnie dla początkujących inwestorów, jest jednak rzetelne oszacowanie kosztów remontu. Często jest tak, że świetna lokalizacja zamydla oczy, w efekcie czego nabywca zbyt optymistycznie podchodzi do sprawy. Nie uwzględnia kosztu wymiany instalacji czy naprawy przeciekającego dachu, a to wiąże się z olbrzymimi wydatkami. W skrajnym przypadku może się okazać, że remont pochłonie 70% kosztu nabycia nieruchomości! Wówczas o zysku można już zapomnieć.

Nie bez znaczenia jest również czas. Remont trwa, a przywrócenie zrujnowanego lokalu do stanu używalności może zająć miesiące. Potencjalną pułapką są mieszkania w zabytkowych kamienicach. Czasami okazuje się, że remont musi nadzorować konserwator, a to potrafi drastycznie podwyższyć kosztorys.

Nie zapominajmy również o instalacjach. W starych, zrujnowanych mieszkaniach, bardzo często jedynym źródłem ogrzewania są piece kaflowe lub grzejniki elektryczne, czyli rozwiązania bardzo niewygodne lub bardzo drogie w eksploatacji. Z tego powodu mieszkanie może nie cieszyć się popularnością wśród nabywców czy najemców. Inwestor będzie więc zmuszony ponieść kolejny duży koszt wykonania przyłącza gazowego lub przyłączenia lokalu do sieci miejskiej, co nie zawsze jest możliwe.

Może w takim razie kupić wyremontowane?

Mieszkania po remoncie lub w stanie do wprowadzenia, są oczywiście wyraźnie droższe. Jednak często wydanie kilkunastu tysięcy złotych więcej ma sens – patrz argumenty przytoczone w powyżej. Jeśli celem nabywcy jest szybkie znalezienie najemcy, wówczas wyremontowany lokal, wymagający jedynie odświeżenia, wydaje się być bardziej atrakcyjny.

Oczywiście to, że mieszkanie jest po remoncie, nie zwalnia inwestora z obowiązku dokładnego zapoznania się z jego stanem. Może się zdarzyć, że poprzedni właściciel zadbał jedynie o wygląd zewnętrzny, a zbagatelizował konieczność wymiany instalacji. Efekt będzie taki, że teoretycznie „prawie nowe” mieszkanie, faktycznie będzie bombą z opóźnionym zapłonem i źródłem ciągłych problemów.

Co zatem wybrać?

Najważniejsze jest odpowiedzenie sobie na pytanie: w jakim celu chcę kupić mieszkanie? Jeśli z myślą o szybkim wynajmie, to lepiej poszukać lokalu w stanie do wprowadzenia. Jeśli natomiast inwestycja ma przynieść jak największy zysk ze sprzedaży, warto rozglądać się za mieszkaniem do remontu, w bardzo atrakcyjnej cenie, pamiętając przy tym o stworzeniu rzetelnego kosztorysu.