Immisje sąsiedzkie – co to takiego?

Mieszkając w domu jednorodzinnym, zwłaszcza na osiedlu o gęstej zabudowie, trzeba się liczyć z ryzykiem napiętych relacji sąsiedzkich. Częstym źródłem konfliktów są tzw. immisje. Warto znać i rozumieć ten termin, który przybliżamy w naszym poradnik.

Czym są immisje?

Immisje to wszelkie działania czy czynniki pochodzące z jednej nieruchomości, które bezpośrednio wpływają na inną, obniżając komfort życia sąsiadów.

Do kategorii immisji zaliczymy między innymi:

• Hałas – np. głośne słuchanie muzyki, pracę maszyn, naprawianie samochodu etc.;
• Zanieczyszczenia – dym, pyły, spaliny, nieprzyjemne zapachy;
• Wibracje – drgania generowane przez ciężki sprzęt budowlany lub urządzenia mechaniczne;
• Śmieci i odpady – podrzucanie odpadów na cudzą posesję, ale też składowanie ich na terenie własnej nieruchomości (tworzenie małych wysypisk śmieci);
• Zalania – np. spływanie wody deszczowej na teren sąsiada.

Immisje są uregulowane w przepisach

Podstawą jest tutaj art. 144 Kodeksu cywilnego, w którym czytamy:

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Innymi słowy: sąd, rozpatrując sprawę o immisję, będzie brał pod uwagę lokalne uwarunkowania oraz to, czy zakłócenia generowane na terenie jednej nieruchomości rzeczywiście przekraczają przeciętną miarę.

Dla przykładu: hałaśliwie bawiące się dzieci mogą być akceptowalne w ciągu dnia, ale już nie w godzinach nocnych.

Kiedy można zgłosić sprawę do sądu?

Jeżeli działania sąsiada są wyjątkowo uciążliwe i nie ustają mimo próśb, poszkodowany może dochodzić swoich praw na drodze sądowej, domagając się:

• zaniechania naruszeń, np. zaprzestania głośnego słuchania muzyki czy prowadzenia robót budowlanych na terenie, na którym się to wyklucza;
• odszkodowania, jeśli wykaże, że poniósł szkody materialne;
• przywrócenia stanu zgodnego z prawem, czyli usunięcia źródła immisji i naprawienia szkód powstałych na terenie swojej nieruchomości.

Na koniec dodajmy, że spory sąsiedzkie to codzienność w polskich sądach, które są wręcz zasypane bezzasadnymi skargami. Zawsze warto więc zacząć od próby polubownego załatwienia sprawy czy pokusić się o mediację, zanim ostatecznie wystąpimy na drogę sądową.